Медиативная практика по спору о выселении бывшего работника из жилого дома, построенного сельскохозяйственной организацией за счет льготного кредита

Иск о выселении из жилого дома. 

Истец: сельскохозяйственная организация. 

Ответчик: бывший работник сельскохозяйственной организации, пенсионер, инвалид II группы. 

В Суд обратилась сельскохозяйственная организация, являющееся Закрытым акционерным обществом, с требованием о выселении из жилого дома работника, прекратившего с истцом трудовые отношения.  

Отметим, что данный жилой дом находится в сельской местности, по техническим характеристикам является одноквартирным жилым домом, построен сельскохозяйственной организацией за счет привлечения льготного кредита ОАО "Белагропромбанк" в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 30 августа 2005 г. № 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях» (далее- Указ № 405).  

Позиция истца до проведения судом предварительной беседы со сторонами: 

   Истец в исковом заявлении пояснил, что жилой дом, в котором работник проживал был предоставлен ему по договору найма служебного помещения в июле 2009 года на время его работы в данной организации. В сентябре 2016 года ответчик был уволен по соглашению сторон (статья 37 ТК).  

Согласно заключённому между сторонами договору найма служебного жилого дома, наниматель, в случае прекращения с наймодателем трудовых отношений обязуется в течении 10 календарных дней покинуть жилое помещение.  

Ответчик жилой дом в срок, указанный в договоре найма, не покинул. В связи с этим, истец в апреле 2017 года направил ответчику уведомление с предложением добровольно выселится с семей из занимаемого жилого помещения в течении месяца, в противном случае сельскохозяйственная организация будет вынуждена обратиться в суд с иском о выселении.  

В ответ на данное уведомление ответчиком было направлено предложение об изменении срока договора найма в связи с тем, что в ноябре 2014 года общим собранием акционеров сельскохозяйственной организацией принято решение о продаже ему жилого дома, в котором он постоянно проживает в порядке, установленном Указом Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 года № 253 "Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций" (далее -Указ № 253). Истец на предложение об изменении договора ответил отказом, в связи с тем, что данный дом имеет статус служебного жилья и в соответствии с п. 52 ст. 1 ЖК предназначен для проживания работников сельскохозяйственной организации. Исходя из изложенных обстоятельств, ссылаясь на абзац шестой пункта 1 ст. 85 ЖК истец просил суд выселить ответчика вместе с семьей из занимаемого жилого дома без предоставления другого помещения. 

Позиция ответчика до проведения судом предварительной беседы со сторонами: 

Ответчик в своих возражениях с иском не согласился, посчитав его необоснованным по нескольким основаниям.  

Во-первых, по мнению ответчика данный дом не имеет статус служебного жилья. Такой вывод ответчик делает на том основании, что в июле 2014 года в соответствии с п.1 ст. 163 ЖК на основании ходатайства истца решением районного исполнительного комитета данный дом был выведен из состава служебного жилья с целью оформления перевода долга по льготному кредиту, предоставленному сельскохозяйственной организацией ОАО "Белагропромбанк". Поскольку дом выведен из состава служебного жилья, изменено целевое назначение его предоставления в наем, и в нем могут проживать лица, не работающие в сельскохозяйственной организации.  

При этом истец, зная о том, что его право по договору найма жилого помещения нарушено в течении нескольких месяцев принимал добросовестное исполнение ответчиком, как нанимателем жилого дома, прав и обязанностей по договору найма.  Так, к примеру, ответчик и члены его семьи использовали жилое помещение по назначению, регулярно и в срок вносили плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, производили за свой счёт текущий и частично капитальный ремонт дома. Истец в ответ осуществлял свои права и обязанности по договору как наймодатель. В частности, по просьбе ответчика после его увольнения ремонтировал крышу дома, а также регулярно принимал платежи за техническое обслуживание и коммунальные услуги. Таким образом, ответчик считает, что истец своими действиями признал его право на дальнейшее проживание его в данном доме и между ним и истцом фактически продолжились отношения по договору найма жилого помещения.  

Во-вторых, ответчик пояснил, что в период его работы, истцом было предложено ему выкупить жилой дом, в котором он с семьей проживает в порядке, установленном Указом № 253. В ответ на данное предложение ответчик написал заявление на выкуп дома, а также по требованию истца предоставил все необходимы документы для его осуществления. В дальнейшем, даже после увольнения, истец для оформления купли-продажи дома дополнительно просил обновить ряд документов, поскольку срок их действия истек, и ответчик добросовестно исполнял все требования истца. В подтверждение факта принятия сельскохозяйственной организацией решения о продаже ему дома в соответствии с абзацем третьим подпункта 1.2. п.1 Указа №253, ответчик предоставил в суд письмо истца, датированное декабрем 2014 года, согласно которому на внеочередном собрании акционеров по его заявлению о выкупе дома было принято положительно решение. Однако до настоящего момента решение собрания акционеров не исполнено.  

  Кроме того, в своих возражениях ответчик сослался на статью 53 Закона Республики Беларусь "О хозяйственных обществах", согласно которой директор закрытого акционерного общества, как исполнительный орган хозяйственного общества, подотчётен общему собранию участников общества и организует выполнение решений этого органа. Решение собрания акционеров общества о продаже дома исполнительным органом истца не выполнено. При этом решение исполнительного органа истца о выселении лиц, в отношении которых принято высшим органом управления хозяйственным обществом решение о продаже им дома, по мнению ответчика препятствует его исполнению. В случае выселения ответчика из занимаемого жилого дома становиться невозможным выполнение решения собрания акционеров о продаже ответчику данного дома. В связи с этим, ответчик сделал вывод о том, что при подаче искового заявления о его выселении, исполнительный орган истца (директор) превысил свои полномочия. Таким образом, по мнению ответчика, иск подан неполномочным лицом и должен быть оставлен судом без рассмотрения. 

В-третьих, в своих возражениях на иск ответчик указал, что истец знал о решении собственника о продаже ему дома, при этом направил иск о выселении его из этого дома и тем самым злоупотребил правом, что недопустимо в соответствии с п.1 ст.9 ГК.  

Ответчик пояснил, что в соответствии со ст. 2 ГК предполагается, что участники гражданских правоотношений действуют добросовестно и разумно, если не установлено иное. Поскольку решение о продаже дома было принято, но истец не предпринимал никаких действий по его исполнению, ответчик неоднократно обращался к истцу с вопросом о причинах задержки в передаче в собственность ему жилого дома. Согласно полученным от исполнительного органа истца письмам и устным разъяснениям такими основаниями были: 

а) Отсутствие у истца в связи с прошедшей реорганизацией юридического лица новых регистрационных документов на дом и обслуживающий его земельный участок. Невозможность заказать их совершение было вызвано нестабильностью финансового положения организации.  

Данное препятствие было устранено. По обращению истца регистрационные действия совершены соответствующей территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в 2015 году и оплачены ответчиком.  

б) Необходимостью внесения изменений в локальный нормативный правовой акт, регламентирующий порядок и условия передачи в собственность гражданам жилых помещений, принадлежащих сельскохозяйственной организации.  

Ответчик в возражениях высказал мнение, что данные действия находятся в компетенции самого истца и их совершение полностью зависит от его добросовестности. Кроме того, ответчик обратил внимание суда на то, что другие дома, построенные за счет льготного кредита, подлежащие продаже в порядке, установленном Указом №253 были проданы по действующему в организации положению.  При этом до подачи иска о его выселении изменения в данное положение так и не были внесены. 

в) Снятия судебным исполнителем ареста с данного дома, наложенного в качестве меры обеспечения исполнения судебного решения.  

Ответчик высказал свое мнение о том, что, исходя из смысла полученных им предписаний, судебный исполнитель не усматривал каких-либо препятствий для совершения имущественных сделок с данным жилым домом. Таким образом ответчик рассматривает указание истцом на данное препятствие в продаже дома, как способ ввести его в заблуждение. 

 Следует пояснить, что на данный дом был наложен судебным исполнителем арест, в обеспечение исполнения истцом решения экономического суда о взыскании задолженности по кредитному договору в пользу банка. Кроме того, судебным исполнителем были направлены предписания всем лицам, по заявлениям которых сельскохозяйственной организацией было принято решение о продаже домов, в которых они проживают. Данным лицам предписывалось направлять денежные средства, подлежащие уплате по договору купли-продажи жилого дома, на счет управления юстиции соответствующего облисполкома. 

г) Ожидания решения о снятии исполкомом с данного дома статуса служебное жилье.  

Как было отмечено ранее, по данному вопросу ответчик пояснил, что в соответствии с п.1 ст.163 ЖК решением районного исполнительного комитета в июле 2014 года дом был уже исключен из состава служебных жилых помещений. 

Таким образом, по мнению ответчика объективных причин для неисполнения обязательства по продаже дома у истца не было. Ответы истца о причинах невозможности исполнения обязательств и его бездействие следует рассматривать как явные недобросовестные действия участника гражданского правоотношения, нарушающие принцип добросовестности и разумности (абзац восьмой части 2 ст. 2 ГК), имеющими цель заволокитить процедуру продажи дома.  

Кроме того, ответчик в возражениях сообщил, что летом 2015 года по предложению истца им была оплачена оценка стоимости дома, которая далее не была использования истцом для исполнения обязательства по продаже ему дома, что на его взгляд также свидетельствует о неразумности и недобросовестности действий истца. 

Предъявляя требование о выселении истец достоверно знал, что между ним и ответчиком существуют возникшие, но незавершенные правоотношения, направленные на переход права собственности жилого дома, и понимал правовые последствия такого выселения для ответчика, как приобретателя этого имущества.  

Таким образом, предъявляя требования о выселении из дома, находящегося в процедуре выкупа, истец, по мнению ответчика, формально действует в соответствии с нормами жилищного законодательства, но при этом он стремится за счет нарушения его интересов реализовать собственные интересы, противоречащие общеправовым принципам (принципу приоритета общественных интересов и принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений). 

Таким образом, считая, что истец превысил пределы осуществления своих прав, установленные п.1 ст. 9 ГК Республики Беларусь, допустив со своей стороны явные действия с намерением причинить вред ответчику и злоупотребил правом, ответчик просил суд в соответствии с п. 2 статьи 9 ГК Республики Беларусь отказать истцу в его требовании о выселении его из жилого дома. 

Начиная предварительную беседу, в своем вступительном слове судья обратил внимание на то, что данный случай является медиабельным и предложил сторонам рассмотреть возможность урегулирования данного спора в медиации. Однако стороны решили продолжить судебное разбирательство. 

Уточненная позиция истца на предварительной беседе: 

Истец свои исковые требования на предварительной беседе поддержал. 

По вопросу изменения статуса служебного жилья истец высказал следующее мнение. В соответствии с абзацем 3 п.2 Указа №253 обязательным условием продажи жилых домов, построенные с государственной поддержкой, является перевод долга по кредитному договору на лицо, приобретающее данное жилое помещение, в случае если льготный кредит не погашен. Для того, чтобы реализовать данную норму истцом было направлено ходатайство об изменении статуса жилых помещений, подлежащих продаже, в районный исполнительный комитет. Согласно решению исполнительного комитета жилые помещения, указанные в данном решении, были выведены из состава служебных только для оформления перевода долга по кредитному договору, заключенному между сельскохозяйственной организацией и ОАО "Белагропромбанк". При этом, для оформления перевода долга решением райисполкома был установлен срок в один год. В связи с тем, что в течении указанного срока оформление договора перевода долга по кредитному договору не произошло, истец считает, что указанные в решении жилые помещения автоматически вернули себе статус служебного жилья. 

Кроме того, представитель истца на предварительной беседе заявил о том, что сельскохозяйственная организация нуждается в привлечении новых работников, в том числе из другой местности и молодых специалистов, поэтому на внеочередном собрании акционеров будет рассмотрен вопрос об отмене решения о продаже ответчику дома. 

Уточненная позиция ответчика на предварительной беседе: 

Ответчик поддержал свои возражения против иска. 

По вопросу изменения статуса служебного жилья, ответчик уточнил, что решением районного исполнительного комитета дом, в котором он проживает, был исключен из состава служебных жилых помещений. В п. 2 решения райисполкома действительно был установлен срок для оформления процедуры перевода долга по льготному кредиту, полученному в ОАО "Белагропромбанк". Однако исходя из буквального толкования данного акта пропуск срока оформления процедуры перевода долга не влечет за собой изменение статуса дома обратно на служебное. Таким образом ответчик настаивал на том, что жилое помещение, в котором он проживает, не имеет целевого назначения для предоставления его в наем. 

Кроме того, тот факт, что истец намеревается принять решение об отказе в продаже ему дома, рассматривается ответчиком как односторонний отказ от исполнения обязательств, свидетельствует о том, что истец продолжает нарушать принцип добросовестности и разумности участника гражданских правоотношений и стремиться причинить вред ответчику. 

После проведения судом предварительной беседы ответчиком принято решение подать встречный иск. 

 
Встречный иск о понуждении к исполнению решения общего собрания акционеров о продаже дома лицу, постоянно проживающему в данном доме. 

Истец: бывший работник сельскохозяйственной организации, пенсионер, инвалид II группы. 

Ответчик: сельскохозяйственная организация. 

Позиция истца до рассмотрения обоих исков по существу: 

В исковом заявлении истец предъявил требование о понуждении ответчика к исполнению принятого в ноябре 2014 года решения общего собрания акционеров о продаже жилого дома, в котором он проживает. Истец пояснил, что проработал в сельскохозяйственной организации с июня 2009 года по сентябрь 2016 года, уволился по соглашению сторон, хотя фактически ушел на пенсию, поскольку два года был работающим пенсионером. Увольнение было связано с резким ухудшением здоровья, следствием которого явилось получение в январе 2017 года инвалидности. 

В ноябре 2014 года общим собранием акционеров ответчика было принято решение о продаже истцу жилого дома, в котором он с семьей проживает. Данное решение принято по заявлению истца, поданному в порядке, определенном абзацем третьим подпункта 1.2 п.1 Указа №253. По мнению истца вышеназванный Указ, является специальным актом законодательства, ограничивающий права собственника жилого дома в выборе покупателя и предусматривающий иной, отличный от установленного в Гражданском кодексе Республики Беларусь порядок купли-продажи недвижимости.  

В соответствии с п. 9 Указа № 253 высший орган управления хозяйственного общества при установлении порядка принятия решений или принятии решений о продаже жилых помещений определяют стаж работы в этой организации гражданина-покупателя (но не более 15 лет), необходимый для приобретения жилого помещения с оплатой в соответствии с абзацами вторым–четвертым части первой пункта 5 Указа №253, а также основания для отказа в продаже жилых помещений. 

Истец высказал мнение, что порядок купли-продажи жилых помещений, определенный Указом №253, содержит императивные нормы, ограничивающие свободу волеизъявления сторон по договору купли- продажи и обязывающие следовать правилам им установленным.  

В подтверждение своего вывода истец привел следующий пример.  Указ устанавливает норму о том, что хозяйственное общество должно определить в своем локальном нормативном правовом акте основания для отказа в продаже жилых помещений. Таким образом, Указ № 253 ограничивает собственника жилого дома в возможности отказа покупателю по основаниям, не указанным в соответствующем локальном нормативном правовом акте. При этом согласно абзацу третьему подпункта 1.2 пункта 1 Указа № 253 о принятом решении, как положительном, так и отрицательном, граждане должны быть проинформированы не позднее одного месяца со дня подачи ими заявления о приобретении жилого помещения, что также указывает на административно- властный характер норм Указа № 253. 

Продолжая высказывать свою позицию, истец обратил внимания суда на то, что в соответствии внутренним локальным правовым актом ответчика последний может принять решение об отказе в передаче жилого дома в собственность только в следующих случаях: 

работник не добросовестно относится к выполнению своих должностных обязанностей; 

работник предоставил недостоверные сведения, необходимые для принятия решения о передаче в собственность жилого помещения; 

работник имеет в данном административно- территориальном районе жилое помещение, принадлежащее ему, членам его семье (супругу (ге), несовершеннолетним детям) на праве собственности. 

Данный перечень оснований, исходя из норм локального нормативного правового акта сельскохозяйственной организации является исчерпывающимся. 

 При этом истец еще раз подчеркнул, что в период своей работы он добросовестно относился к своим должностным обязанностям, предоставил достоверные сведения для продажи ему жилого помещения, в котором он проживает, а также он и его супруга не имеют в собственности жилых помещений.   

Исходя из изложенного, истец сделал вывод, что у ответчика нет оснований для отказа в приобретении истцом дома.  

Таким образом, поскольку, по мнению истца, стороны вошли в процедуру купли-продажи дома и у ответчика нет оснований для отказа в покупке занимаемого истцом жилого помещения, ответчик обязан продать истцу данный дом в соответствии с Указом №253. 

Факт того, что стороны вошли в процедуру купли-продажи дома, подтверждается не только подачей истцом заявления о желании выкупить дом и решением собственника о продаже ему данного дома, но и совместными действиями истца и ответчика, направленными на исполнение принятого решения общего собрания акционеров о продаже дома.  

Так, для устранения препятствий к продаже дома по предложению ответчика истцом были оплачены регистрационные действия в отношении дома и земли в июне и августе 2015 года (копии квитанций предоставлены суду), а также произведена оценка стоимости дома. Данные действия сторонами были совершены после истечения срока, предусмотренного в п. 2 вышеуказанного решения районного исполнительного комитета. То есть после того как истек срок, предоставленный исполкомом для оформления договора перевода долга по кредитному договору. При этом, в исковом заявлении истец указал, что представители ответчика уверили его в том, что данные денежные средства будут вычтены из стоимости дома при его продаже.  Таким образом истец считает, что частично оплатил покупку дома.  

Кроме того, исходя из того обстоятельства, что в адрес истца поступают представления судебного исполнителя, следует, что ответчик сообщил судебному исполнителю (третьему лицу) сведения о предстоящей продаже дома истцу.  

Таким образом, истцом и ответчиком были совершены действия, выражающие волю обоих сторон по заключению договора купли -продажи дома, в котором проживает истец. 

Хотя ряд действия по исполнению решения собственника о продаже дома совершены, однако решение собрания акционеров исполнительным органом ответчика не исполнено в полном объеме. Ответчиком так и не определена цена, по которой будет осуществляться продажа дома и соответственно не принято решение о согласии на заключение договора перевода долга и договора купли-продажи, необходимое для получения согласия ОАО "Белагропромбанк" на перевод долга. Ответчиком не переданы в банк все необходимые документы для получения согласия и не подготовлен проект договора купли-продажи дома.  При этом, истец обратил внимание суда на то, что оценка стоимости дома уже была произведена за его счет, но не использована при подготовке необходимых для продажи документов. 

Кроме того, истец в своем исковом заявлении указал, что в связи с тем, что дом был построен с привлечением льготного кредита ОАО «Белагропромбанк», кредит ответчиком не погашен, а дом может быть продан только при условии перевода долга сельскохозяйственной организации по льготному кредиту на гражданина, проживающего в этом жилом доме, он готов на исполнение данного требования законодательства. 

 Дополнительно, истец просил привлечь в качестве третьего лица ОАО "Белагропромбанка". Согласно предписаниям судебного исполнителя, имеет место быть выступившее в законную силу решение Экономического Суда Минской области о взыскании задолженности по  кредиту с сельскохозяйственной организации в пользу ОАО «Белагропромбанк». Истцу предписывалось направлять денежные средства, причитающиеся сельскохозяйственной организации от продажи дома, в котором истец проживает на депозитный счет главного управления юстиции Миноблисполкома. Таким образом, истец делает вывод, что судебный исполнитель и банк рассматривают денежные средства от продажи ему дома как вероятный источник исполнения решения экономического суда. При этом в случае его выселения могут быть нарушены права и законные интересы ОАО «Белагропромбанка». 

Встречный иск был предъявлен в соответствий с п.3 ст.253 ГПК, поскольку между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение ведет к более быстрому и правильному разрешению споров. А именно высшим органом управления сельскохозяйственной организации принято решение о продаже истцу дома, в котором он проживает и из которого исполнительным органом сельскохозяйственной организации заявлено требование о выселении и в случае  выселения истца, данное решение не может быть исполнено. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 27 Жилищного Кодекса Республики Беларусь, ст.2 Гражданского кодекса Республики Беларусь, п-п. 1.1, 1.2, 2 Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011года №253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» истец просил суд понудить сельскохозяйственную организацию к исполнению принятого общим собранием акционеров решения о продаже ему дома, то есть совершить все действия и формальности, а также устранить препятствия для передачи ему в собственность указанного дома. 

Дополнительно в своих письменных объяснениях суду истец остановился на правовой природе сложившихся между ним и ответчиком правоотношений.  

Истец еще раз отметил, что дом, который он намеревается приобрести, был построен сельскохозяйственной организацией с привлечением государственной поддержки (льготного кредита ОАО «Белагропромбанк») в соответствии с Указом № 405.  Указанный акт является источником бюджетного законодательства и порождает между государством, ОАО «Белагропромбанк» (банк-агент государства), сельскохозяйственной организацией (получатель государственной поддержки) бюджетные правоотношения по использованию и возврату получателем государственной поддержки, оказанной на строительство жилых домов.  

Указ №253 в административно - властном порядке предусматривает механизм возврата государственной поддержки путем перевода долга на гражданина, постоянно проживающего в построенном за счет льготного кредита жилом доме. Данный акт также является источником бюджетного законодательства. При этом административно-властный характер Указа № 253 подтверждается рядом признаков, в частности: 

ограничением собственника в свободе выбора покупателя, 

ограничения собственника в порядке продажи жилых помещений,  

ограничения сторон в порядке определения и согласования существенных условий договора купли-продажи,  

административной ответственностью собственника за нецелевое использование средств от продажи жилых помещений. 

 Сущность возникающих в данном случае отношений заключается в том, что веление компетентного государственного органа (Президента), издавшего акт, воплощается через волеизъявление лиц, призванных выполнить это веление (сельскохозяйственная организация, банк-агент и гражданин). 

В соответствии с п.1.1 Указа № 253 сельскохозяйственная организация вправе в порядке определенном данным указом осуществить продажу жилых помещений, построенных с государственной поддержкой. Таким образом, указ дает возможность получателю государственной поддержки только на первоначальном  этапе определиться по вопросу  подлежат ли жилые помещения продаже или не подлежат. В случае принятия сельскохозяйственной организацией решения о том, что жилые помещения подлежат продаже он добровольно принимает на себя обязательство и присоединяется к порядку продажи жилых помещений, установленному Указом № 253. В дальнейшем  следование данному порядку является обязательным.  

Согласно абзацу третьему п. 1.2. пункта 1 Указа №253  решение о продаже жилого помещения принимается высшим органом управления хозяйственного общества по заявлению гражданина о приобретении жилого помещения. При этом Указом  № 253 строго определен срок информирования гражданина о принятом решении: не позднее одного месяца со дня подачи им заявления. Таким образом, решение о продаже или отказе в продаже жилого дома должно быть принято в пределах этого срока. Принятие решения об отказе в продаже гражданину  жилого дома за пределами указанного срока, независимо от каких-либо обстоятельств является нарушением  Указа № 253. А принятие решение об отказе в продаже жилого дома во время судебного разбирательства спустя несколько лет, что намеревается предпринять ответчик, на взгляд истца следует рассматривать как  попытку затянуть процесс и отклониться от существа дела. 

 В случае совершения гражданином и получателем государственной поддержки действий, определенных в Указе №253, порождаются гражданско-правовые отношения и одновременно при условии согласия банка-агента государства происходит перемена лиц в бюджетных правоотношениях.  Под совершением определенных действий в данном  случае понимается направление гражданином заявления и в случае, если отсутствуют основания для отказа в продаже данному конкретному лицу, принятие решения получателем государственной поддержки. Поскольку в данных конкретных отношениях предмет договора купли-продажи сторонам известен, порядок определения цены и порядок ее уплаты установлены нормативно и стороны не могут влиять на ее изменение, совершение указанных выше действий (подача заявление и принятие по нему решения), на взгляд истца, следует рассматривать как юридический факт, порождающий между сторонами гражданско-правовое обязательство. При этом договор купли-продажи жилого дома, как документ, является лишь способом конкретизации прав и обязанностей сторон и его следует рассматривать как договор, подлежащий заключению в силу акта законодательства с целью оформления возникшего правоотношения. 

Таким образом, между сторонами возникло гражданско-правовое обязательство в силу их взаимный действий, предусмотренных Указом № 253. Во исполнение возникшего обязательства сельскохозяйственная организация, обязана совершить ряд действий, направленных на заключение договора купли-продажи жилого дома, в том числе определить в соответствии с порядком, установленным Указом № 253, цену жилого дома, составить и передать ряд документов ОАО "Белагропромбанк" для дачи им согласия на перевод долга и зафиксировать правоотношения в договоре купли-продажи указанного жилого дома. В соответствии со статьей 290 ГК Республики Беларусь обязательства должны соблюдаться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. При этом в соответствии со статьей 291 ГК Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.  В данном случае, законодатель не предусматривает возможность одностороннего отказа получателя финансовой помощи от обязательства по продаже гражданину, постоянно проживающему в доме, построенному за счет льготного кредита, после вынесения общим собранием акционеров решения о продажи ему дома.  

 Таким образом, сельскохозяйственная организация в соответствии со своим решением  добровольно приняла на себя обязательство о продаже дома, вступило с истцом в гражданские правоотношения по его продаже, в том  числе получило частичную оплату цены жилого помещения (возложение ответчиком на истца оплаты оценки дома и регистрационных действий на дом и землю) и присоединилось к уже обязательному для него порядку продажи дома, установленному Указом № 253. Договор купли-продажи жилого дома является закономерным следствием уже возникших гражданско-правовых обязательств, направленным на придание им письменной формы и конкретизацию прав и обязанностей сторон, предусмотренных в Указе № 253. При этом односторонний отказ от обязательств невозможен. 

Начиная судебное заседание, судья еще раз обратил внимание на возможность урегулирования данного спора в медиации, либо заключения между сторонами мирового соглашения. 

По инициативе сельскохозяйственной организации стороны заключили соглашение о применении медиации и начали переговоры с участием нейтрального посредника. 

Суд в соответствии с п.4-1 части 1 статьи 160 ГПК приостановил производство по делу. 

В ходе медиации прояснились интересы сторон: 

Интерес сельскохозяйственной организации: 

Решение о продаже дома было принято общим собранием акционеров до реорганизации юридического лица. Новый собственник организации установил иную политику в отношении жилого фонда, намереваясь максимально сохранить его в собственности организации для того, чтобы привлечь новые кадры для работы. Таким образом, в связи с тем, что финансовое положение организации не позволяет осуществлять строительство новых жилых домов для обеспечения жильем молодых специалистов, организация заинтересована оставить данный жилой дом в своей собственности.   

Во исполнение поручения нового собственника директор организации направил документы на выселение всем лицам, с которыми прекращены трудовые отношения, в том числе и данному лицу. При этом для него важно было получить от компетентных органов документ либо разрешающий проживание бывших сотрудников в этом доме, либо документ, согласно которому они подлежали выселению. 

Интерес бывшего работника сельскохозяйственной организации: 

В связи с тем, что у бывшего работника и его семьи нет в собственности жилого помещения, он хочет сохранить за собой право пользования жилым помещением по договору найма на неопределенный срок, не претендуя на его выкуп. 

Медиативное соглашение. 

Стороны заключили медиативное соглашение согласно которому выразили намерение заключить договор найма жилого дома на неопределенный срок. Денежные средства, уплаченные бывшим работником за регистрационные действия на землю и жилой дом вместо сельскохозяйственной организации, а также за оценку дома зачесть в счет будущих платежей за коммунальное обслуживание дома. 

Истец по встречному иску для того, чтобы медиативное соглашение было утверждено судом в качестве мирового до его подписания в соответствии с частью третей ст. 61 ГПК изменил предмет иска. В исковом заявлении истец просил суд на основании ст. 421 ГК изменить договор найма жилого помещения, заключенный между ним и ответчиком, установив срок предоставления ему с семьей жилого дома до регистрации в качестве собственника договора купли-продажи жилого дома. 

Далее стороны подписали медиативное соглашение в указанной выше редакции, которое было утверждено судом в качестве мирового по встречному иску. От первоначального иска истец отказался. 

Обе стороны в процессе судебного разбирательства неоднократно высказывали свои интересы, однако у суда не было достаточно полномочий, чтобы вынести решение их удовлетворяющее, ибо данное решение выходило бы за рамки предъявленных исковых требований. Само судебное разбирательство дало возможность сторонам понять неоднозначность своих правовых позиций и осознать, что лучший способ разрешить данный спор - провести переговоры.  

При этом обе стороны получили желаемое. В частности, сельскохозяйственная организация оставила в собственности дом и одновременно получила документ государственного органа (суда), являющийся гарантией, что действия ее должностных лиц не противоречат законодательству; бывший работник - правовое основание для проживания в доме. 

Медиация, в данном случае, явилась ни как альтернативный суду способ разрешения спора, а как дополняющая судебное разбирательство стадия урегулирования сложившихся между сторонами противоречий.